资产转让评估中，如何处理投资性房地产？

投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。它具有以下特点：投资性房地产的持有目的是为了出租或增值；投资性房地产通常不用于企业的日常经营活动；投资性房地产的价值波动较大，受市场供需关系和宏观经济环境的影响。<

二、资产转让评估中投资性房地产的处理原则

在资产转让评估中，处理投资性房地产应遵循以下原则：

1. 公允价值原则：以市场交易价格为基础，评估投资性房地产的公允价值。

2. 实质重于形式原则：关注投资性房地产的实际用途和持有目的，而非其法律形式。

3. 稳健性原则：充分考虑市场风险和宏观经济环境，确保评估结果的稳健性。

三、投资性房地产的评估方法

投资性房地产的评估方法主要包括以下几种：

1. 成本法：根据投资性房地产的重建成本或重置成本，扣除折旧和损耗后的价值。

2. 市场法：参考市场上类似房地产的交易价格，进行评估。

3. 收益法：根据投资性房地产的预期收益，计算其现值。

四、投资性房地产的折旧处理

在资产转让评估中，投资性房地产的折旧处理应遵循以下原则：

1. 采用直线法或年数总和法等折旧方法。

2. 根据投资性房地产的实际使用年限和预计使用年限，确定折旧年限。

3. 考虑投资性房地产的物理损耗、功能损耗和经济损耗等因素。

五、投资性房地产的税务处理

在资产转让评估中，投资性房地产的税务处理应注意以下事项：

1. 根据国家相关税收政策，确定投资性房地产的计税基础。

2. 计算投资性房地产的应纳税所得额。

3. 根据税法规定，进行相应的税收优惠或减免。

六、投资性房地产的风险评估

在资产转让评估中，对投资性房地产进行风险评估时，应考虑以下因素：

1. 市场风险：如房地产市场波动、供需关系变化等。

2. 运营风险：如租金收入不稳定、物业管理不善等。

3. 法律风险：如政策法规变化、合同纠纷等。

七、投资性房地产的评估报告编制

投资性房地产的评估报告应包括以下内容：

1. 评估目的和范围。

2. 评估方法及依据。

3. 投资性房地产的基本情况。

4. 评估结果及分析。

5. 风险提示及建议。

在资产转让评估中，投资性房地产的处理是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素。通过以上分析，我们可以看到，投资性房地产的评估和处理需要遵循一定的原则和方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。

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